Calcul de rendement locatif

« Sur l'annonce, c'était 6 % de rendement. Au bout d'un an, entre la taxe foncière que j'avais sous-estimée, deux mois sans locataire et l'impôt, je n'arrivais même pas à 2 %. » Ce genre de bilan, les investisseurs débutants le dressent souvent après le premier avis d'imposition. Le rendement locatif n'est pas un chiffre mais une cascade : du loyer affiché au cash-flow réel, chaque étape retire quelque chose. Ce simulateur reproduit cette cascade dans l'ordre où vous la subirez, et compare les quatre façons d'être imposé sur vos loyers pour que la fiscalité ne soit plus une surprise.

Comment est calculé le rendement locatif ?

Trois rendements se succèdent, du plus flatteur au plus honnête. Le simulateur les calcule tous les trois, à partir des mêmes données.

1. Le rendement brut. C'est celui des annonces et des conversations de dîner : le loyer annuel hors charges divisé par le prix d'achat.

rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100

Un bien à 200 000 € loué 800 € par mois rapporte 9 600 € par an, soit 4,80 % brut. Ce chiffre a un seul mérite : il se calcule de tête devant une annonce. Il ignore tout ce qui vous coûte.

2. Le rendement net. On corrige les deux côtés de la fraction. Au numérateur, on retire des loyers la vacance locative (les mois sans locataire) et toutes les charges que le locataire ne vous rembourse pas : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables (syndic, assurance de l'immeuble, gros entretien), assurance propriétaire non occupant, frais de gestion si vous passez par une agence. Au dénominateur, on remplace le prix par le coût total de l'opération : prix, frais d'acquisition (notaire, garantie, dossier) et travaux réalisés avant la mise en location.

rendement net = (loyers encaissés − charges non récupérables) ÷ (prix + frais + travaux) × 100

Sur l'exemple : 9 200 € de loyers après un demi-mois de vacance, moins 1 650 € de charges, soit 7 550 € ; divisés par 216 000 € de coût total, le rendement net tombe à 3,50 %. Un point et demi s'est évaporé avant même de parler d'impôt.

3. Le rendement net-net. On retire enfin l'impôt sur les loyers : l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le montant dépend du régime fiscal, détaillé plus bas. Au micro-foncier avec une tranche à 30 %, l'impôt est de 3 040 € et le rendement net-net de 2,09 %. Au régime réel, les intérêts d'emprunt déductibles le ramènent à 313 € et le net-net remonte à 3,35 %.

Le simulateur ajoute une quatrième lecture, la plus concrète : le cash-flow mensuel, c'est-à-dire ce qui reste (ou ce qui manque) chaque mois une fois la mensualité du crédit payée. Avec 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est de 1 217 € assurance comprise ; les loyers nets d'impôt couvrent 376 € ; il manque 841 € par mois. C'est l'effort d'épargne, le chiffre que votre banquier regardera en premier.

Comment utiliser le simulateur

1. Prix d'achat du bien : le prix net vendeur, frais d'agence compris s'ils sont à votre charge. Ne comptez pas les frais de notaire ici, ils ont leur propre champ.
2. Loyer mensuel hors charges : le loyer « nu », sans la provision pour charges récupérables que le locataire vous rembourse (eau froide, entretien des communs, ordures ménagères). Pour un bien que vous n'avez pas encore acheté, relevez les loyers des annonces comparables, pas le loyer annoncé par le vendeur.
3. Frais d'acquisition : frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais de garantie et de dossier bancaire. Le simulateur de frais de notaire donne le montant exact selon le département.
4. Taxe foncière : demandez le dernier avis au vendeur et retirez la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui se récupère sur le locataire. Dans beaucoup de villes moyennes, elle représente un mois de loyer, parfois deux.
5. Charges de copropriété non récupérables : la part des charges qui reste au propriétaire (honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux, fonds de travaux), en général 20 à 30 % du budget total de la copropriété. Les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années en disent plus que n'importe quelle annonce. Mettez 0 pour une maison.
6. Vacance locative : le nombre de mois sans loyer par an, en moyenne. Un demi-mois correspond à une relocation de quinze jours tous les ans en zone tendue ; comptez un mois ou plus dans une ville où les annonces restent longtemps en ligne.

La section Financement et fiscalité complète le tableau : régime fiscal et tranche marginale d'imposition, assurance PNO, frais de gestion, travaux, puis apport, taux, durée et assurance du crédit. Le montant emprunté est calculé automatiquement (coût total moins apport) ; pour un achat comptant, saisissez un apport égal au coût total. Le bouton Partager copie un lien qui reprend tous vos paramètres, pratique pour comparer deux biens ou envoyer la simulation à votre conseiller.

Hypothèses de calcul

• Calcul sur une année pleine, aux règles fiscales 2026 ; loyers, charges et prix supposés constants.
• Frais de gestion calculés sur les loyers réellement encaissés (après vacance) ; taxe foncière, copropriété et assurance PNO dus même en période de vacance.
• Impôt sur le revenu au taux marginal saisi, sans tenir compte de la décote, du quotient familial ni du changement de tranche que les loyers peuvent provoquer ; prélèvements sociaux de 17,2 % sur la base imposable.
• Régime réel et LMNP au réel calculés avec les intérêts d'emprunt de la première année, les plus élevés : l'impôt augmente ensuite légèrement chaque année, à mesure que la part d'intérêts baisse.
• Au régime réel (location nue), les travaux saisis sont déduits en totalité l'année de l'achat, comme des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration payés avant la mise en location ; les années suivantes, l'impôt au réel est donc plus élevé que celui affiché.
• LMNP au réel : amortissement simplifié de 85 % du prix (hors terrain) sur 30 ans et des travaux sur 10 ans ; le mobilier et les frais d'acquisition, également amortissables ou déductibles, ne sont pas modélisés.
• Prêt amortissable à taux fixe, assurance calculée sur le capital emprunté (cotisation constante).
• Même loyer pour les quatre régimes comparés, alors qu'un meublé se loue en général 10 à 20 % plus cher qu'un logement nu équivalent.

Comprendre les résultats

• Le rendement brut, en grand dans la carte sombre, est le chiffre que vous retrouverez dans les annonces et les conversations avec les agents. Utilisez-le pour trier, jamais pour décider.
• Le rendement net est le rendement « réel avant impôt ». La note sous le chiffre détaille ce qui a été retiré : vacance, charges, et le coût total retenu au dénominateur. C'est lui qu'il faut comparer entre deux biens, car il neutralise les écarts de charges et de frais.
• Le rendement net-net dépend de votre situation fiscale : il change si vous modifiez le régime ou la tranche. À comparer au taux de votre crédit (voir plus bas, l'effet de levier) et au rendement d'autres placements, par exemple le Livret A ou un placement à intérêts composés.
• Le cash-flow mensuel est la trésorerie : loyers nets d'impôt moins mensualité. Négatif, c'est un effort d'épargne mensuel ; positif, le bien s'autofinance. La note précise s'il est négatif à cause du crédit seul ou à cause de l'impôt.
• L'impôt annuel sur les loyers est détaillé pour le régime sélectionné : base imposable, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Si vos loyers dépassent le plafond d'un régime micro, la carte vous le signale et le calcul est donné à titre de comparaison seulement.
• Le graphique met les quatre régimes côte à côte. Une barre grise signale un régime inaccessible avec vos loyers ; le tableau replié donne la base imposable, le revenu après impôt, le rendement net-net et le cash-flow de chacun.
• L'enrichissement la première année additionne le cash-flow annuel et le capital remboursé par les loyers. C'est la vraie mesure de ce que l'opération fait à votre patrimoine, hors évolution du prix du bien : un cash-flow négatif n'est pas une perte si le capital remboursé le dépasse.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Il n'existe pas de bon rendement dans l'absolu, seulement un rendement cohérent avec le risque pris et le marché visé. Les ordres de grandeur observés en 2026 donnent toutefois des repères.

Type de marché	Rendement brut courant	Ce qu'il faut savoir
Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy	3 à 4,5 %	Vacance quasi nulle, loyers encadrés dans plusieurs villes, potentiel de plus-value mais cash-flow presque toujours négatif.
Grandes métropoles régionales et périphéries (Lille, Nantes, Toulouse, Marseille, Montpellier, Rennes)	4,5 à 6 %	Demande locative solide, surtout sur les petites surfaces ; les charges de copropriété font la différence.
Villes moyennes, villes étudiantes de province	6 à 9 %	Rotation et vacance plus élevées, revente plus lente ; viser les quartiers proches des facultés, des hôpitaux et des gares.
Petites villes, zones rurales, immeubles de rapport	8 à 12 %	Le rendement rémunère un risque réel : vacance longue, impayés, travaux lourds, faible liquidité à la revente.

Retenez surtout le rendement net-net. Beaucoup d'investisseurs expérimentés le comparent au taux de leur crédit : au même niveau ou au-dessus, l'emprunt amplifie le rendement de l'apport ; en dessous, chaque euro emprunté coûte plus qu'il ne rapporte, et seule la plus-value à la revente peut rattraper l'écart. Avec des taux de crédit autour de 3,5 %, cela explique pourquoi la question du régime fiscal est devenue centrale : entre 2,09 % au micro-foncier et 3,50 % en LMNP sur le même bien, c'est tout l'effet de levier qui bascule.

La fiscalité des loyers : quatre régimes, un même bien

Le simulateur compare les quatre régimes d'imposition des loyers d'un particulier. Dans tous les cas, la base imposable s'ajoute à vos autres revenus (d'où l'importance de votre tranche marginale) et supporte les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Location nue : micro-foncier ou réel

Micro-foncier. Automatique si vos loyers bruts de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an, tous biens confondus. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : vous êtes imposé sur 70 % des loyers, sans aucune justification. Les loyers se déclarent simplement en case 4BE de la déclaration 2042. Simple, mais rarement optimal quand il y a un crédit.

Régime réel. Obligatoire au-delà de 15 000 €, sur option en dessous (engagement de trois ans). Vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt et frais de dossier, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas de construction ni d'agrandissement). Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier : la part qui ne vient pas des intérêts s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu'à fin 2027), ce qui réduit votre impôt sur le revenu ; le reste se reporte dix ans sur vos loyers futurs. Le simulateur applique cette mécanique et affiche l'économie d'impôt en négatif.

Location meublée : micro-BIC ou LMNP au réel

Micro-BIC. En meublé, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Pour une location meublée de longue durée (ou un meublé de tourisme classé), l'abattement est de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes annuelles, seuil fixé pour la période 2026-2028. Les meublés de tourisme non classés n'ont plus que 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes depuis la loi « Le Meur » de novembre 2024 ; le simulateur ne les modélise pas.

LMNP au réel. Le loueur en meublé non professionnel déduit ses charges comme au réel foncier, et en plus amortit le bien (hors terrain), les travaux et le mobilier : une fraction de leur valeur vient chaque année en déduction des loyers. Avec un crédit, les loyers sont très souvent effacés pendant dix à quinze ans. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée se reporte sans limite de durée. Le simulateur retient 85 % du prix sur 30 ans et les travaux sur 10 ans, une approximation prudente de ce qu'un expert-comptable calculerait composant par composant. Contrepartie depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente, sauf pour les résidences services (étudiantes, seniors). Le simulateur de plus-value immobilière vous aide à mesurer cet effet.

Trois situations courantes

Le premier achat à crédit. Léa achète un deux-pièces à 200 000 € loué 800 €, emprunte 200 000 € sur 20 ans, tranche à 30 %. Elle laisse le micro-foncier par défaut : 3 040 € d'impôt, 841 € d'effort d'épargne par mois. En optant pour le réel, les 6 888 € d'intérêts de la première année sont déductibles : 313 € d'impôt, 613 € d'effort mensuel. « Je ne savais même pas qu'on pouvait choisir. Le simple fait de cocher une case sur la déclaration m'a fait économiser près de 230 € par mois. » C'est l'erreur la plus fréquente des primo-investisseurs.

Le bien payé comptant. Marc hérite de 216 000 € et achète le même bien sans crédit. Sans intérêts à déduire, le micro-foncier redevient compétitif : il paie 3 040 € d'impôt pour 7 550 € de revenu net, et encaisse 376 € par mois après impôt. En meublé au micro-BIC, l'impôt tombe à 2 171 € ; en LMNP au réel, l'amortissement de 5 667 € par an le ramène à 0 € pendant des années. À condition d'accepter les contraintes du meublé, c'est 250 € par mois de plus.

Le gros rénovateur. Sophie achète un appartement dégradé 150 000 € avec 40 000 € de travaux d'amélioration, loué 750 € ensuite, tranche à 41 %. Au réel, les travaux déductibles la première année créent un déficit foncier : 10 700 € s'imputent sur son salaire et lui rendent 4 387 € d'impôt, le reste se reporte sur les loyers des années suivantes. Pour elle, le réel n'est pas une option, c'est le cœur de l'opération. Saisissez les travaux dans le simulateur, puis choisissez le régime réel : le déficit apparaît en économie d'impôt.

Cash-flow, effort d'épargne et effet de levier

Le crédit est ce qui distingue l'immobilier des autres placements : la banque finance l'essentiel, le locataire rembourse une partie, et vous complétez. Le simulateur rend cette mécanique lisible avec deux indicateurs.

Le cash-flow mensuel répond à la question « combien dois-je sortir de ma poche chaque mois ? ». Sur l'exemple par défaut, 841 € au micro-foncier, 613 € au réel, 587 € en LMNP. C'est le montant que la banque intégrera dans votre taux d'endettement, après avoir retenu vos loyers à 70 % seulement : le simulateur de capacité d'emprunt reproduit ce calcul. Un cash-flow positif est rare en 2026 avec un financement à 100 % : il faut un rendement brut supérieur à 7 %, un apport important ou un crédit long.

L'enrichissement la première année ajoute au cash-flow le capital remboursé par les loyers. Sur l'exemple, 7 031 € de capital sont amortis la première année, contre 10 089 € d'effort d'épargne : le patrimoine net recule de 3 058 € la première année, hors évolution du prix. Mais la part d'intérêts baisse à chaque échéance et le capital remboursé augmente : au bout de quelques années, l'enrichissement devient positif même à cash-flow négatif. Pour voir le partage intérêts/capital année par année, utilisez le calculateur de mensualités de prêt.

Retenez la règle de l'effet de levier : emprunter amplifie le rendement de votre apport quand le rendement net-net dépasse le coût du crédit, et le réduit dans le cas contraire. Comme le montre la comparaison des régimes, la fiscalité fait souvent passer un projet d'un côté à l'autre de cette frontière.

Ce que le simulateur ne montre pas

• L'évolution dans le temps : les loyers suivent l'indice de référence des loyers, les charges et la taxe foncière augmentent souvent plus vite, les intérêts déductibles diminuent. Le rendement net-net d'un bien au réel baisse donc légèrement d'année en année ; le simulateur d'inflation aide à raisonner en euros constants.
• La plus-value à la revente, qui peut représenter plus que tous les loyers cumulés, ou effacer plusieurs années de rendement. Elle a sa propre fiscalité, avec des abattements selon la durée de détention : voir le simulateur de plus-value immobilière.
• Les impayés et les gros travaux : une garantie loyers impayés (2 à 3 % des loyers) et une provision annuelle pour travaux (0,5 à 1 % du prix) sont à prévoir dans un budget réaliste ; ajoutez-les aux frais de gestion ou aux charges pour les tester.
• Le passage de tranche : des loyers imposables peuvent faire basculer une partie de vos revenus dans la tranche supérieure. Le simulateur applique une seule tranche à toute la base.
• Les impôts annexes : impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine net, cotisation foncière des entreprises des loueurs en meublé (de quelques dizaines à quelques centaines d'euros selon la commune), contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
• Les dispositifs de défiscalisation (Loc'Avantages, Denormandie, monuments historiques) et la location en société (SCI à l'IS), qui changent la base ou le taux d'imposition.

Comment améliorer le rendement de votre investissement

Négocier le prix, pas le loyer. Le dénominateur est le levier le plus puissant : 5 % de remise sur 200 000 € font passer le rendement brut de 4,80 % à 5,05 % et réduisent la mensualité de 61 €. Nos conseils pour négocier un bien immobilier s'appliquent d'autant mieux que le bien est loué ou à rénover.

Choisir le bon régime fiscal dès la première déclaration. Avec un crédit, le réel bat presque toujours le micro-foncier ; en meublé, le LMNP au réel efface souvent l'impôt. Testez les quatre régimes dans le simulateur avant de signer : c'est à l'achat que se décident le type de location et le régime, pas trois ans plus tard.

Soigner le financement. Un apport limité aux frais (le classique « financement à 100 % ») maximise l'effet de levier mais creuse le cash-flow ; allonger la durée réduit la mensualité et augmente les intérêts déductibles. Négociez l'assurance emprunteur en délégation et comparez les offres de crédit immobilier : 0,3 point de taux sur 200 000 € représente 31 € par mois pendant vingt ans.

Réduire la vacance avant de chercher à augmenter le loyer. Un loyer 5 % sous le marché qui évite un mois de vacance par an rapporte plus qu'un loyer au plafond avec rotation. Les investisseurs aguerris relouent avant le départ du locataire, soignent les photos et répondent aux candidatures le jour même.

Isoler la trésorerie du bien. Ouvrir un compte dédié (par exemple dans une banque en ligne sans frais de tenue de compte) pour encaisser les loyers et payer les charges simplifie la déclaration au réel et la constitution d'une réserve pour travaux. Pour un bien détenu en SCI, un compte professionnel est souvent exigé par le notaire et la banque.

Une fois la simulation faite, vérifiez que votre dossier passe avec le simulateur de capacité d'emprunt, chiffrez les frais de notaire exacts et anticipez la sortie avec le simulateur de plus-value. Sources : Code général des impôts, articles 31, 32 et 50-0 ; seuils micro-BIC 2026-2028 (BOI-BAREME-000044) ; revenus locatifs et déficit foncier (Service-public.fr) ; déclaration des loyers d'un logement vide (impots.gouv.fr) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi « Le Meur » et loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements LMNP). Ce simulateur fournit une estimation pédagogique ; ce n'est ni un conseil financier ni un conseil fiscal.