Calcul de capacité d'emprunt immobilier

« On a visité pendant trois mois avant de découvrir, au rendez-vous banque, qu'on était 40 000 € au-dessus de nos moyens. » Ce témoignage, les courtiers l'entendent chaque semaine. La capacité d'emprunt est la première chose à connaître dans un projet immobilier, et la plus simple à calculer : les banques appliquent toutes la même règle de base, fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, puis quelques critères maison. Ce simulateur reproduit ce raisonnement pas à pas et vous donne un budget réaliste avant la première visite.

Comment est calculée la capacité d'emprunt ?

Le calcul se fait en trois étapes, exactement comme dans un logiciel bancaire.

1. Les revenus retenus. La banque additionne les revenus nets mensuels du foyer avant impôt à la source : salaires fixes, pensions de retraite, revenus d'indépendant lissés sur trois ans, pensions alimentaires reçues. Les loyers perçus ne comptent qu'à 70 %, pour tenir compte de la vacance locative, des charges et de la fiscalité. Le simulateur applique cette pondération lorsque vous renseignez des loyers dans les options avancées.

2. La mensualité maximale. Depuis le 1^er janvier 2022, l'ensemble des charges d'emprunt du foyer, assurance emprunteur comprise, ne peut pas dépasser 35 % des revenus retenus. On en déduit les mensualités des crédits qui continueront après l'achat (auto, consommation, étudiant, autre prêt immobilier) et les pensions versées :

mensualité maximale = 35 % × revenus retenus − crédits en cours

Avec 4 000 € de revenus et aucun crédit, la mensualité maximale est de 1 400 €. Avec un crédit auto de 200 €, elle tombe à 1 200 €.

3. Le capital empruntable. Il reste à convertir cette mensualité en capital. Pour un prêt amortissable à taux fixe, la mensualité de crédit vaut C × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), avec r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois ; l'assurance, calculée sur le capital initial dans la plupart des contrats bancaires, ajoute C × taux d'assurance ÷ 12. Le simulateur inverse la formule pour trouver C. Sur 25 ans à 3,5 % avec 0,34 % d'assurance, chaque euro de mensualité « achète » environ 189 € de capital : 1 400 € par mois permettent d'emprunter 264 672 €.

Le budget d'achat est la somme du capital empruntable et de votre apport. Comme les frais d'acquisition (« frais de notaire », garantie, dossier) se paient en plus du prix, le simulateur les estime à 8 % dans l'ancien et 3 % dans le neuf pour vous donner le prix du bien que vous pouvez viser. Pour un montant exact selon votre département, utilisez le simulateur de frais de notaire.

Comment utiliser le simulateur

1. Revenus nets mensuels du foyer : additionnez les salaires nets avant impôt à la source de tous les emprunteurs (le montant « net à payer avant impôt » de la fiche de paie), les pensions et, pour un indépendant, la moyenne mensuelle des trois derniers bilans. Ne comptez pas les loyers perçus ici.
2. Crédits en cours et pensions versées : les mensualités qui continueront après l'achat. Un crédit qui se termine dans moins de six mois est généralement ignoré par la banque ; un crédit que vous soldez avec votre épargne avant la demande aussi.
3. Apport personnel : l'épargne que vous mettez dans le projet (livrets, PEL, épargne salariale débloquée, donation). Elle s'ajoute au capital empruntable pour former le budget d'achat.
4. Durée du prêt : 25 ans au plus, sauf différé pour un achat sur plan ou avec travaux (27 ans). Le graphique vous montre en parallèle ce que donnent 10, 15, 20 et 25 ans.
5. Taux d'intérêt nominal : hors assurance. Partez des taux moyens du moment (3,54 % sur 20 ans en octobre 2026) puis testez le taux que vous proposent votre banque ou un courtier.
6. Taux d'assurance emprunteur : 0,34 % correspond à un contrat groupe pour un emprunteur de 35 à 45 ans. Un jeune non-fumeur en délégation obtient 0,10 à 0,15 % ; après 50 ans ou avec un risque de santé, comptez 0,50 à 0,80 %.

Les options avancées ajoutent les loyers perçus (pondérés à 70 %), votre loyer actuel pour mesurer le saut de charge, le type de bien pour estimer les frais d'acquisition, la composition du foyer pour le seuil de reste à vivre, et le taux d'effort si votre banque applique une autre limite que 35 %. Le bouton Partager copie un lien qui reprend tous vos paramètres : pratique pour l'envoyer à votre co-emprunteur ou à votre courtier.

Hypothèses de calcul

• Prêt amortissable à taux fixe et mensualités constantes, assurance calculée sur le capital initial (cotisation fixe). Avec une assurance sur le capital restant dû, la cotisation moyenne est environ deux fois plus faible et la capacité légèrement supérieure.
• Le même taux d'intérêt est appliqué à toutes les durées du graphique ; en pratique, un prêt sur 25 ans coûte 0,10 à 0,30 point de plus qu'un prêt sur 15 ans.
• Loyers perçus retenus à 70 % ; revenus saisis retenus à 100 %.
• Frais d'acquisition estimés à 8 % du prix dans l'ancien et 3 % dans le neuf (droits de mutation, émoluments, garantie et dossier), hors frais d'agence.
• Reste à vivre = revenus + loyers − crédits en cours − mensualité maximale ; seuil indicatif de 800 € par adulte et 400 € par enfant.
• Prêts aidés (PTZ, Action Logement, PEL) non modélisés : ils augmentent la capacité réelle lorsque leur mensualité est différée ou réduite.

Comprendre les résultats

• Le capital empruntable, en grand dans la carte sombre, est le montant que la banque peut vous prêter avec la mensualité maximale et les paramètres choisis. C'est le chiffre à retenir pour discuter avec un conseiller.
• La mensualité maximale est décomposée en crédit et assurance. Si elle est nulle, vos crédits en cours absorbent déjà toute la marge des 35 % : il faut les solder ou les regrouper avant d'emprunter (voir plus bas).
• Le prix du bien finançable additionne le capital et l'apport, puis retire les frais d'acquisition estimés. C'est le montant maximal à afficher dans vos filtres d'annonces, frais d'agence compris lorsqu'ils sont à la charge du vendeur.
• Intérêts et assurance donnent le coût total du crédit sur toute sa durée. Le graphique le met en regard du capital pour chaque durée : la barre grandit avec la durée, mais la part claire (le coût) grandit encore plus vite.
• Le reste à vivre est comparé à un seuil indicatif calculé d'après la composition de votre foyer. S'il passe en dessous, attendez-vous à ce que la banque plafonne la mensualité sous les 35 %, même si le taux d'effort est respecté.
• Le taux d'endettement avant le projet indique le poids de vos crédits actuels. Au-delà de 15 %, les conseillers suggèrent souvent de solder un crédit avant la demande.
• Le saut de charge compare la future mensualité à votre loyer actuel. Une hausse supérieure à 30 % appelle une justification : la banque voudra voir, sur vos relevés, une épargne mensuelle régulière au moins égale à l'écart.

Revenus, durée, taux, assurance : ce qui fait varier la capacité

Les revenus et les crédits en cours

Le levier le plus puissant est aussi le plus évident : chaque euro de mensualité disponible vaut environ 189 € de capital sur 25 ans à 3,5 % (0,34 % d'assurance), 164 € sur 20 ans et 135 € sur 15 ans. À l'inverse, un crédit auto de 250 € par mois retire près de 47 000 € de capacité sur 25 ans. C'est ce que découvre Léa, 31 ans, 2 500 € nets : avec son crédit auto, elle peut emprunter 118 157 € ; sans, 165 420 €. Solder les 6 000 € restants de son crédit avec son épargne lui rend donc 47 000 € de budget, pour un apport réduit de 6 000 € seulement.

La durée

Avec 1 400 € de mensualité à 3,5 % et 0,34 % d'assurance :

Durée	Capital empruntable	Coût total (intérêts + assurance)	Coût pour 100 € empruntés
15 ans	188 371 €	63 629 €	34 €
20 ans	230 152 €	105 848 €	46 €
25 ans	264 672 €	155 328 €	59 €

Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de 15 % mais le coût du crédit de 47 %. La durée moyenne des prêts à l'accession atteignait 21 ans et 1 mois en octobre 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA, et près d'un prêt sur deux est signé sur 25 ans ou plus : la durée longue est devenue la norme pour entrer dans le budget, quitte à rembourser par anticipation ou à revendre avant le terme.

Le taux

Chaque point de taux représente environ 10 % de capacité : toujours avec 1 400 € sur 25 ans, on emprunte 293 532 € à 2,5 %, 264 672 € à 3,5 % et 239 658 € à 4,5 %. En octobre 2026, les taux moyens hors assurance s'établissaient à 3,32 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,57 % sur 25 ans (3,49 % toutes durées confondues). Un bon dossier (apport supérieur à 20 %, revenus stables, épargne résiduelle) obtient 0,20 à 0,40 point de moins que la moyenne ; un courtier facture en général 1 % du prêt mais négocie souvent au-delà de ses honoraires. Notre guide du crédit immobilier détaille comment comparer les offres.

L'assurance emprunteur

C'est le paramètre le plus sous-estimé. Entre un contrat groupe à 0,34 % et une délégation d'assurance à 0,10 %, la capacité passe de 264 672 € à 275 072 €, soit 10 400 € de plus pour la même mensualité. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais, et le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts de moins de 200 000 € par assuré remboursés avant 60 ans. Beaucoup d'emprunteurs signent avec l'assurance de la banque pour sécuriser l'accord de prêt, puis la remplacent dans les mois qui suivent.

Les règles du HCSF, et comment les banques les appliquent

La décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, juridiquement contraignante depuis le 1^er janvier 2022, repose sur deux limites : un taux d'effort de 35 % des revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans. La durée peut atteindre 27 ans lorsque l'entrée dans les lieux est différée : achat sur plan (VEFA), construction, ou achat dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération, le différé d'amortissement étant alors limité à deux ans.

Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger à ces règles. Au moins 70 % de cette marge doit aller à l'achat d'une résidence principale, et 30 % aux primo-accédants. Depuis 2023, les prêts relais sont exclus du calcul du taux d'effort sous conditions, et la méthode « différentielle » (déduire les loyers attendus de la mensualité) n'est plus admise : les loyers s'ajoutent aux revenus, pondérés. Lors de sa réunion du 9 juin 2026, le HCSF a de nouveau maintenu l'ensemble du dispositif sans modification, constatant que les banques utilisaient leur marge à hauteur de 17,5 % de leur production et que le taux d'effort moyen des nouveaux prêts s'établissait à 30,6 %.

Dans la pratique, la règle des 35 % est un plafond, pas un droit. Les banques ajoutent leurs propres critères : un reste à vivre minimal (souvent 800 € par adulte et 400 € par enfant, davantage dans les grandes métropoles), un saut de charge raisonnable par rapport au loyer actuel, une épargne résiduelle après l'achat (trois à six mois de mensualités), et une analyse des relevés de compte des trois derniers mois : pas de découvert, pas de jeux d'argent, pas de crédit renouvelable actif. Un compte joint bien tenu, où transitent les deux salaires et une épargne mensuelle programmée, est le meilleur allié d'un dossier de couple.

Trois situations courantes

Inès et Karim, 4 000 € nets à deux, locataires à 950 €. Sans crédit en cours et avec 30 000 € d'épargne, le simulateur leur donne 264 672 € sur 25 ans et un bien à 272 844 € dans l'ancien. Leur saut de charge est de 450 € : la banque leur demandera de montrer qu'ils épargnent déjà au moins cette somme chaque mois. C'est le cas, puisque leurs 30 000 € d'apport viennent de trois ans d'épargne régulière.

Léa, 2 500 € nets, un crédit auto de 250 €. Sa mensualité maximale tombe à 625 € et son capital à 118 157 € sur 25 ans. Son conseiller lui suggère de solder le crédit auto avec une partie de son épargne : sa capacité remonte à 165 420 €, de quoi viser un deux-pièces plutôt qu'un studio. Son reste à vivre de 1 625 € dépasse confortablement le seuil de 800 € d'une personne seule.

Samuel, 5 000 € nets, déjà propriétaire, achète un appartement à louer 900 €. Sa mensualité actuelle de 1 100 € pèse sur son taux d'effort, mais les loyers attendus, retenus à 70 % (630 €), portent ses revenus retenus à 5 630 €. Mensualité maximale : 870 €, capital : 164 569 € sur 25 ans. S'il saisissait ses loyers dans ses revenus sans pondération, il surestimerait sa capacité de 18 000 € : c'est précisément l'écart qui fait échouer certains dossiers d'investisseurs au comité de crédit.

Ce que le simulateur ne montre pas

• La grille de chaque banque : certaines plafonnent à 33 % les revenus inférieurs à 3 000 €, d'autres acceptent 37 à 40 % pour les hauts revenus grâce à la marge de flexibilité. Le champ « Taux d'effort maximal » des options avancées permet de tester ces hypothèses.
• Les prêts aidés : le prêt à taux zéro (élargi à tout le territoire et aux maisons neuves depuis le 1^er avril 2025, jusqu'à fin 2027), le prêt Action Logement ou le prêt épargne logement réduisent la mensualité globale et augmentent donc le prix finançable.
• Les frais annexes : garantie (caution Crédit Logement d'environ 1 % du prêt, partiellement restituable, ou hypothèque), frais de dossier (500 à 1 500 €), frais d'agence et de déménagement. Ils s'ajoutent aux frais de notaire et consomment l'apport.
• La fiscalité de l'investissement locatif : les loyers sont imposés, ce qui justifie la pondération à 70 % mais ne la remplace pas dans votre budget réel. Le simulateur de plus-value immobilière complète l'analyse à la revente.
• L'évolution de vos revenus : une mensualité fixe pèse de moins en moins lourd avec les augmentations et l'inflation. Le simulateur d'inflation montre ce que vaudra votre mensualité dans dix ans en euros d'aujourd'hui.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt

Assainir les comptes six mois avant. Les banques lisent vos relevés : supprimez les découverts, fermez les crédits renouvelables, mettez en place un virement d'épargne automatique vers un Livret A ou un LDDS. Une épargne mensuelle visible vaut autant qu'un apport.

Solder ou regrouper les crédits en cours. Avec 4 000 € de revenus, 600 € de crédits conso ramènent la capacité de 264 672 € à 151 241 €. Les rembourser par anticipation, ou les fondre dans un rachat de crédits à mensualité réduite, libère la marge nécessaire. Attention toutefois : un regroupement allonge la dette et son coût total.

Négocier l'assurance en délégation. Comparez les offres avant même la demande de prêt : à garanties équivalentes, la banque ne peut pas refuser une assurance externe, et 0,20 point d'assurance en moins représente près de 10 000 € de capacité sur l'exemple par défaut.

Augmenter l'apport. Au-delà des frais, un apport de 20 % du prix ouvre les meilleures grilles de taux. Débloquer son épargne salariale (l'achat de la résidence principale est un cas de déblocage anticipé), solliciter une donation familiale (abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans) ou mobiliser un PEL sont les trois pistes les plus fréquentes. Le simulateur d'intérêts composés aide à planifier cette épargne.

Mobiliser les prêts aidés et emprunter à deux. Un PTZ à mensualité différée allège le taux d'effort pendant les premières années. Et pour un couple, emprunter ensemble additionne deux revenus pour un seul reste à vivre de foyer : c'est mécaniquement plus favorable que deux dossiers séparés.

Une fois votre budget fixé, calculez la mensualité exacte du prêt visé avec le calculateur de mensualités, chiffrez vos frais de notaire et, le moment venu, relisez nos conseils pour négocier le prix du bien. Sources : décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et communiqués du HCSF (economie.gouv.fr/hcsf), Observatoire Crédit Logement / CSA (octobre 2026), loi n° 2022-270 du 28 février 2022 dite loi Lemoine, prêt à taux zéro (Service-public.fr). Ce simulateur fournit une estimation pédagogique ; ce n'est pas un conseil financier, et seule une offre de prêt engage la banque.