Calcul des frais de notaire

Le jour où ils reçoivent le décompte de leur notaire, beaucoup d'acheteurs découvrent que leurs « frais de notaire » dépassent 8 % du prix, et que leur notaire n'en garde qu'une petite partie. Ce simulateur reprend le calcul que fait l'étude : droits de mutation de votre département, émoluments au tarif réglementé, contribution de sécurité immobilière et débours. Vous savez ainsi, avant de signer le compromis, combien d'apport mobiliser et où se trouvent les rares marges de manœuvre.

Que contiennent les frais de notaire ?

L'expression est trompeuse. Les professionnels parlent plutôt de frais d'acquisition, car le notaire joue surtout le rôle de collecteur d'impôts. Le montant que vous versez à la signature se décompose en quatre blocs :

1. Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement), dans l'ancien. C'est de loin le poste principal : 6,32 % du prix dans la plupart des départements. Ils financent le département, la commune et, pour une petite part, l'État.
2. Les émoluments du notaire, sa rémunération pour la rédaction et l'authentification de l'acte. Leur barème est fixé par l'État et identique dans toutes les études : environ 1 % du prix hors taxe, auquel s'ajoute la TVA à 20 %.
3. La contribution de sécurité immobilière (CSI), 0,10 % du prix, perçue par l'État pour l'enregistrement de la vente au fichier immobilier.
4. Les débours et émoluments de formalités : les sommes que le notaire avance pour votre compte (état hypothécaire, extraits cadastraux, certificat d'urbanisme, frais de syndic, publication) et les petites formalités tarifées qui les accompagnent.

Sur un achat ancien à 250 000 € à Paris, la facture atteint environ 20 100 €. Sur cette somme, près de 16 500 € partent en impôts et taxes, et la rémunération propre du notaire tourne autour de 2 400 € HT. C'est ce que montre le graphique « À qui va votre argent ? » du simulateur.

Comment sont calculés les droits de mutation ?

Dans l'ancien, les droits de mutation additionnent trois taxes, calculées sur le prix de vente diminué du mobilier :

Composante	Taux	Bénéficiaire
Taxe départementale	4,50 % (5,00 % dans les départements qui ont voté la hausse, 3,80 % dans l'Indre)	Département
Frais d'assiette et de recouvrement	2,37 % de la taxe départementale	État
Taxe communale	1,20 %	Commune
Total	6,32 %, 5,81 % ou 5,09 %

Prenons un appartement à 250 000 € à Lyon. Le Rhône applique le taux départemental majoré de 5 % : 12 500 € de taxe départementale, 296,25 € de frais d'assiette (2,37 % de 12 500 €) et 3 000 € de taxe communale, soit 15 796 € de droits. Le même achat à Nice, dans les Alpes-Maritimes restées à 4,50 %, coûte 14 517 € de droits, soit 1 280 € de moins.

La hausse de 2025 et l'exception primo-accédant

La loi de finances pour 2025 (article 116) a autorisé les départements à relever leur taux de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, 89 départements sur 101 l'ont fait. Cette hausse a pris de court de nombreux acheteurs dont le compromis avait été signé avant le vote : c'est la date de l'acte authentique qui compte, pas celle de l'avant-contrat.

La même loi prévoit une exception : les primo-accédants qui achètent leur résidence principale conservent le taux de 5,81 %. Est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acquisition. Avoir possédé un logement locatif ou une résidence secondaire n'empêche donc pas d'en bénéficier. Le notaire vous fera signer une déclaration dans l'acte ; en cas de fausse déclaration, l'administration peut réclamer la différence.

Le cas du neuf

Un logement neuf, vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou revendu dans les cinq ans suivant son achèvement par un vendeur assujetti à la TVA, échappe aux droits de mutation. Il ne supporte qu'une taxe de publicité foncière de 0,70 %, majorée de 2,14 % de frais d'assiette, soit 0,715 %. C'est pour cette raison que les promoteurs annoncent des « frais de notaire réduits » de 2 à 3 % : l'impôt a déjà été payé sous forme de TVA, comprise dans le prix.

Comment utiliser le simulateur

1. Prix du bien : saisissez le prix net vendeur. Si les honoraires d'agence sont à votre charge et mentionnés à part dans l'acte, ne les ajoutez pas : ils ne supportent pas les droits de mutation.
2. Type de bien : « Ancien ou terrain » pour un logement de plus de cinq ans ou un terrain à bâtir acheté à un particulier, « Neuf (VEFA) » pour un achat sur plan ou un logement neuf vendu par un promoteur.
3. Département : celui où se trouve le bien, pas celui où vous habitez. Le taux appliqué s'affiche sous le résultat principal.
4. Primo-accédant : cochez la case si vous achetez votre résidence principale sans avoir été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années. Le simulateur vous indique l'économie obtenue.

Les options avancées permettent d'affiner l'estimation :

• Mobilier vendu avec le bien : cuisine équipée, électroménager, meubles. Leur valeur est déduite de l'assiette des droits.
• Débours et formalités : 1 200 € par défaut. Votre notaire vous communiquera le montant exact dans sa provision sur frais ; il est souvent plus élevé pour un lot de copropriété (questionnaire syndic, état daté).
• Remise de 20 % : à cocher si votre notaire vous l'a confirmée.

Le bouton Partager les résultats génère un lien qui reprend tous vos paramètres. Pratique pour envoyer l'estimation à votre co-acquéreur ou à votre courtier.

Hypothèses de calcul

• Taux départementaux du tableau publié par la DGFiP, à jour au 1er juin 2026.
• Barème des émoluments proportionnels de vente en vigueur depuis le 1er mars 2020 (Code de commerce, article A444-91), TVA à 20 %. Dans les départements d'outre-mer, le tarif et la TVA peuvent différer légèrement.
• Contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €.
• Débours et émoluments de formalités forfaitaires, modifiables.
• Pour un primo-accédant, tous les acquéreurs sont supposés remplir la condition.
• Hors frais liés au prêt (garantie, hypothèque ou caution), qui font l'objet d'un acte et d'un décompte séparés.

Comprendre les résultats

Le montant principal est l'estimation de ce que vous verserez au notaire le jour de la signature, en plus du prix. Il est exprimé en pourcentage du prix, l'indicateur que les banques et les agents immobiliers utilisent pour parler de frais « à 7,5 % » ou « à 8 % ».

Le budget total additionne le prix et les frais. C'est le montant à financer, par votre apport et votre crédit, hors frais d'agence et de garantie.

Les trois sous-totaux reprennent les blocs décrits plus haut : droits et taxes (avec le taux réellement appliqué), émoluments TTC, puis CSI et débours. Le graphique répartit le tout par bénéficiaire ; survolez une barre pour voir son montant et sa part. Enfin, le tableau détaillé, replié sous le graphique, reprend chaque ligne avec sa base de calcul. C'est le même découpage que celui de la provision sur frais que l'étude vous adressera avant la signature, ce qui permet de la vérifier ligne à ligne.

Le barème des émoluments du notaire

Les émoluments proportionnels se calculent par tranches, comme l'impôt sur le revenu : chaque taux ne s'applique qu'à la part du prix comprise dans sa tranche.

Tranche de prix	Taux (HT)	Émolument maximal de la tranche
De 0 à 6 500 €	3,870 %	251,55 €
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %	167,58 €
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %	457,52 €
Au-delà de 60 000 €	0,799 %	—

Pour un bien à 200 000 €, cela donne 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 118,60 = 1 995,25 € HT, soit 2 394,30 € TTC. Ce tarif est le même chez tous les notaires de France : changer d'étude ne fait pas baisser la facture, sauf remise.

Depuis 2021, le notaire peut en effet accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur la tranche du prix supérieure à 100 000 €. Elle doit figurer dans les tarifs affichés de l'étude et s'appliquer à tous les clients placés dans la même situation. En pratique, peu d'acheteurs pensent à la demander, et les études qui la pratiquent la réservent souvent aux biens de valeur élevée.

Comment réduire ses frais de notaire

Les marges sont étroites, mais elles existent. Voici les leviers, du plus au moins efficace :

• Profiter du statut de primo-accédant : dans un département au taux majoré, l'économie représente 0,51 % du prix, soit 1 280 € pour un bien à 250 000 €. Vérifiez votre situation avec le notaire dès le compromis.
• Déduire le mobilier : une cuisine équipée estimée à 8 000 € fait économiser environ 500 € de droits dans un département majoré. Les éléments doivent être listés et valorisés dans le compromis, à leur valeur d'occasion réelle. Au-delà d'environ 5 % du prix, les notaires recommandent de pouvoir justifier les montants, car l'administration fiscale peut requalifier une déduction excessive.
• Sortir les frais d'agence du prix : quand l'agence est rémunérée par l'acheteur et que ses honoraires figurent à part dans l'acte, ils ne supportent pas les droits. Sur 10 000 € d'honoraires, l'économie atteint environ 630 €.
• Demander la remise sur les émoluments : quelques centaines d'euros au mieux, mais la question ne coûte rien.
• Comparer avec le neuf : à budget égal, les frais d'acquisition y sont trois fois plus faibles. Le prix au mètre carré est en revanche plus élevé, et les délais de livraison s'ajoutent au calendrier.

À l'inverse, certaines stratégies sont à éviter : sous-évaluer le prix au profit d'une soulte « sous la table » ou gonfler artificiellement la valeur du mobilier expose à un redressement, majoré de pénalités et d'intérêts de retard. Pour bien préparer la discussion sur le prix, notre guide pour négocier un bien immobilier rappelle les arguments qui portent.

Ce que le simulateur ne montre pas

Les frais calculés ici concernent l'acte de vente. D'autres dépenses accompagnent un achat financé à crédit :

• Les frais de garantie du prêt : une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers donne lieu à un second acte notarié (environ 1 à 2 % du montant emprunté) ; une caution d'un organisme spécialisé (Crédit Logement, CAMCA…) coûte de l'ordre de 1 % et est en partie restituée à la fin du prêt.
• Les frais de dossier bancaire et de courtage, de quelques centaines à quelques milliers d'euros.
• Le prorata de taxe foncière remboursé au vendeur pour l'année en cours, et les charges de copropriété du trimestre.
• Le trop-perçu : le notaire demande une provision légèrement supérieure aux frais réels, puis restitue la différence, parfois plusieurs mois après la signature, une fois toutes les formalités publiées. C'est une source fréquente d'inquiétude chez les acquéreurs, alors qu'il s'agit d'une pratique normale.

Pour estimer la mensualité de l'emprunt une fois l'apport consacré aux frais, utilisez notre calculateur de mensualités de prêt immobilier. Et si vous comparez des offres de financement, notre page crédit immobilier recense les points à examiner.

Financer les frais : apport et banque

Les frais de notaire se paient au plus tard le jour de la signature, par virement sur le compte de l'étude. Les banques considèrent qu'ils doivent être couverts par l'apport personnel : un dossier qui apporte au moins 10 % du prix, frais compris, est le scénario standard. Le financement à 110 %, qui inclut les frais dans le prêt, reste accordé à certains profils (jeunes actifs aux revenus en progression, fonctionnaires, clients patrimoniaux), mais il se négocie au cas par cas et s'accompagne souvent d'un taux un peu plus élevé.

Un conseil récurrent des conseillers bancaires : ne pas vider entièrement son épargne pour l'apport. Gardez une réserve pour les premiers travaux, le déménagement et les imprévus des premiers mois. Si votre épargne de précaution dort sur un compte courant, une banque en ligne permet souvent de la placer sur un livret mieux rémunéré, sans frais de tenue de compte.

Et à la revente ?

Les frais d'acquisition ne sont pas perdus fiscalement. Lors de la revente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale, ils viennent augmenter le prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui réduit l'impôt : soit pour leur montant réel, justificatifs à l'appui, soit forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d'achat. Notre calculateur de plus-value immobilière applique automatiquement ce forfait.

Pour aller plus loin, les sources officielles : la fiche des notaires de France sur les frais d'acquisition, l'actualité Service-public sur la hausse des droits de mutation et le point de La finance pour tous. Le tableau des taux votés par chaque département est publié par la DGFiP sur impots.gouv.fr.

Ce simulateur fournit une estimation indicative et n'est pas un conseil financier. Seul le décompte de votre notaire fait foi.