Calculateur de mensualités de prêt immobilier

La mensualité est le chiffre qui décide de tout : elle fixe le budget que vous pouvez consacrer à un logement, elle conditionne l'accord de la banque et elle vous engage pour quinze, vingt ou vingt-cinq ans. Ce guide explique comment elle se calcule, ce qui la fait varier, comment lire un tableau d'amortissement et où se cachent les économies.

Comment est calculée une mensualité de prêt ?

Un crédit immobilier classique est un prêt amortissable à mensualités constantes : vous versez chaque mois la même somme, qui se partage entre les intérêts dus sur le capital restant et le remboursement d'une part de ce capital. La mensualité hors assurance se calcule avec la formule :

Exemple : 250 000 € sur 20 ans à 3,3 %. r = 0,033 ÷ 12 = 0,00275 et n = 240, d'où M = 250 000 × 0,00275 / (1 − 1,00275⁻²⁴⁰) ≈ 1 424 €. Avec une assurance à 0,30 % du capital initial (62,50 € par mois), la mensualité totale est de 1 487 €. Sur la durée, vous rembourserez 250 000 € de capital, 91 841 € d'intérêts et 15 000 € d'assurance.

La première année, 8 115 € de vos versements partent en intérêts et 8 977 € seulement en capital. La proportion s'inverse progressivement : c'est le principe de l'amortissement, que le graphique du simulateur rend visible année par année.

Comment utiliser le calculateur

1. Le montant emprunté : prix du bien + frais de notaire et de garantie − apport personnel. Ne saisissez pas le prix du bien seul.
2. La durée : 15, 20 ou 25 ans le plus souvent. Plus elle est longue, plus la mensualité baisse et plus le coût total monte.
3. Le taux d'intérêt nominal : celui proposé par la banque ou le courtier, hors assurance. À défaut, consultez les baromètres de taux du mois, qui distinguent les durées et les profils.
4. Le taux d'assurance : entre 0,10 % pour un jeune emprunteur en délégation et 0,50 % ou plus en contrat groupe après 50 ans. 0,30 % est une moyenne raisonnable.

Les options avancées permettent de choisir le mode de calcul de l'assurance (capital initial ou capital restant dû) et de saisir les revenus nets du foyer pour afficher le taux d'endettement et la capacité d'emprunt maximale. Le bouton Partager copie un lien qui reprend tous vos paramètres.

Hypothèses de calcul

• Prêt amortissable à taux fixe et mensualités constantes, sans différé ni palier.
• Intérêts calculés chaque mois sur le capital restant dû au taux nominal ÷ 12.
• Assurance calculée au taux annuel ÷ 12 sur le capital initial (cotisation fixe) ou sur le capital restant dû (cotisation dégressive).
• Hors frais de dossier, de garantie, de courtage et de notaire, qui s'ajoutent au coût du projet (voir plus bas).
• Taux d'endettement = mensualité assurance comprise ÷ revenus nets, sans autres crédits en cours.

Comprendre les résultats

• La mensualité est affichée assurance comprise, car c'est ainsi que la banque calcule votre taux d'endettement. Le détail crédit / assurance figure juste en dessous.
• Le coût total du crédit est la somme des intérêts et de l'assurance : ce que le prêt vous coûte réellement, en plus du capital. Rapporté au montant emprunté, il donne une idée immédiate du « prix » de votre financement.
• Le graphique empile, pour chaque année, la part de capital remboursé, les intérêts et l'assurance. Les intérêts dominent au début, le capital à la fin : rembourser par anticipation ou renégocier rapporte donc surtout dans la première moitié du prêt.
• Le tableau d'amortissement donne, année par année, le capital restant dû, utile pour anticiper une revente ou un rachat de crédit.
• Le taux d'endettement et la capacité d'emprunt apparaissent dès que vous renseignez vos revenus. Sans revenus, le simulateur indique le revenu minimal nécessaire pour cette mensualité.

Taux, durée, assurance : ce qui fait varier la mensualité

La durée

Pour 200 000 € à 3,3 %, hors assurance :

Durée	Mensualité	Intérêts totaux
10 ans	1 959 €	35 084 €
15 ans	1 410 €	53 837 €
20 ans	1 139 €	73 473 €
25 ans	980 €	93 977 €

Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité de 159 € mais coûte 20 500 € d'intérêts supplémentaires, sans compter cinq années d'assurance en plus. Les banques appliquent aussi un taux légèrement plus élevé sur les durées longues.

Le taux

Pour 200 000 € sur 20 ans :

Taux nominal	Mensualité	Intérêts totaux
2,5 %	1 060 €	54 353 €
3,0 %	1 109 €	66 207 €
3,5 %	1 160 €	78 381 €
4,0 %	1 212 €	90 871 €
4,5 %	1 265 €	103 672 €

Chaque demi-point de taux vaut environ 50 € par mois et 12 000 € sur la durée. C'est l'ordre de grandeur de ce qu'un courtier ou une mise en concurrence peut faire gagner.

L'assurance

Pour 200 000 € sur 20 ans, assurance sur le capital initial :

Taux d'assurance	Par mois	Sur 20 ans
0,10 %	17 €	4 000 €
0,20 %	33 €	8 000 €
0,30 %	50 €	12 000 €
0,40 %	67 €	16 000 €

À 0,40 %, l'assurance représente plus d'un cinquième du coût total du crédit. Elle pèse davantage encore quand les taux d'intérêt sont bas.

Taux d'endettement et capacité d'emprunt : la règle des 35 %

Depuis le 1^er janvier 2022, les banques doivent respecter les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le taux d'endettement ne peut pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée est limitée à 25 ans (27 ans avec différé pour un achat sur plan ou des travaux). Les établissements peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants et les résidences principales.

Le taux d'endettement se calcule ainsi : (mensualité du nouveau prêt + mensualités des crédits en cours) ÷ revenus nets mensuels. Les revenus locatifs sont en général retenus à 70 %, les primes et revenus variables selon leur régularité. Au-delà du ratio, les banques regardent le reste à vivre (ce qui reste une fois la mensualité payée, souvent un minimum de 800 à 1 000 € par adulte) et le saut de charge entre votre loyer actuel et la future mensualité.

Quelques repères avec 3,3 % sur 20 ans et 0,30 % d'assurance : 3 500 € de revenus nets permettent d'emprunter environ 206 000 € (238 000 € sur 25 ans) ; 4 500 € permettent environ 265 000 €. Le simulateur calcule la valeur exacte pour vos paramètres.

L'assurance emprunteur, le poste à négocier

L'assurance couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail (et, en option, de perte d'emploi). Elle n'est pas légalement obligatoire, mais aucune banque ne prête sans. Deux points changent tout :

• La délégation d'assurance : depuis la loi Lagarde (2010), vous pouvez choisir un assureur externe au lieu du contrat groupe de la banque, à garanties équivalentes. Les économies atteignent fréquemment plusieurs milliers d'euros, surtout pour les emprunteurs jeunes et en bonne santé.
• La loi Lemoine (2022) : vous pouvez résilier et remplacer votre assurance à tout moment, sans frais, y compris sur un prêt en cours. Elle a aussi supprimé le questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € par assuré remboursés avant 60 ans, et ramené le droit à l'oubli à cinq ans après la fin d'un traitement contre le cancer ou l'hépatite C.

Comparez les contrats sur le TAEA (taux annuel effectif de l'assurance) et sur le mode de calcul : un taux appliqué au capital restant dû coûte, sur toute la durée, près de moitié moins qu'un taux identique appliqué au capital initial. Le simulateur permet de visualiser l'écart.

Les frais que la mensualité ne montre pas

• Les frais de notaire (droits de mutation et émoluments) : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ils se paient comptant et constituent le premier usage de l'apport.
• La garantie : hypothèque (1 à 2 % du montant, avec des frais de mainlevée en cas de revente anticipée) ou caution d'un organisme comme Crédit Logement (environ 1 %, dont une partie restituée en fin de prêt).
• Les frais de dossier de la banque (souvent 500 à 1 500 €, négociables) et, le cas échéant, les honoraires de courtage (environ 1 % du montant, parfois un forfait).
• Les charges du logement : taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation, entretien. Elles ne figurent pas dans le taux d'endettement mais pèsent sur le budget réel.

Tous les frais liés au crédit sont intégrés dans le TAEG mentionné sur l'offre de prêt : c'est lui, et non le taux nominal, qu'il faut comparer d'une banque à l'autre.

Comment réduire le coût de son crédit

• Soigner le dossier : apport d'au moins 10 %, comptes sans découvert sur les trois derniers mois, épargne résiduelle après l'achat, situation professionnelle stable. Un bon dossier obtient un meilleur taux.
• Faire jouer la concurrence, en direct ou via un courtier : un demi-point de taux représente 12 000 € sur 200 000 € en 20 ans. Les banques en ligne proposent aussi des crédits immobiliers, souvent avec des frais de dossier réduits.
• Choisir la durée la plus courte supportable, quitte à demander la modulation des échéances (la plupart des contrats permettent de les augmenter ou de les réduire de 10 à 30 % après un ou deux ans).
• Négocier l'assurance en délégation, dès la signature ou plus tard grâce à la loi Lemoine.
• Négocier les indemnités de remboursement anticipé : leur suppression se demande à la signature et facilite une revente ou un rachat ultérieur.
• Renégocier ou faire racheter son prêt quand les taux baissent : l'opération vaut la peine si l'écart atteint environ 0,7 à 1 point, que le capital restant dû dépasse 70 000 € et que l'on se situe dans la première moitié du prêt, là où les intérêts sont concentrés.
• Mobiliser les prêts aidés : prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants sous conditions de ressources, prêt Action Logement, prêts des collectivités. Ils réduisent le capital emprunté au taux du marché et donc la mensualité.