En ce début 2024, nous observons une baisse importante des transactions immobilières avec un niveau comparable à celui de 2016. Les prix baissent dans les grandes agglomérations et les taux de crédits immobiliers augmentent. Est-ce que la baisse attendue des taux pourrait sauver ce marché ? Comment les professionnels ont vécu cette année et quelles sont les perspectives pour 2024 ? Réponse dans cette analyse détaillée.

Cet article est la synthèse des analyses de trois experts : Marc Touati, Économiste et Président fondateur du cabinet ACDEFI, Brice Cardi, Président du réseau L’Adresse et Cédric Laveau, Administrateur de la FNAIM, partagent leur expérience.

💡 En bref

  • Un krach immobilier complet est un scénario extrême que l'on espère éviter. Une reprise du marché immobilier est envisagée pour 2025, mais d'ici là, une baisse de 10 à 15% au niveau national est attendue.
  • Si l'on n'est pas encore propriétaire, il est recommandé d'acheter malgré les prix élevés, notamment pour assurer sa sécurité financière à la retraite. Les prix ayant baissé, il est possible de proposer des offres moins élevées et de tenter une négociation.
  • Si l'on est déjà propriétaire, il convient d'évaluer son pouvoir d'achat et de saisir les opportunités offertes par la crise. Dans tous les cas, il faut rester attentif aux évolutions du marché et agir en conséquence.

📉 De l’euphorie à la crise immobilière

Jusqu’à -50% de baisse

L’année 2023 a été difficile pour les professionnels de l’immobilier. Après une période euphorique et dynamique, le changement brutal a été compliqué à gérer. Certains secteurs ont mieux résisté que d’autres, notamment ceux où les prix étaient encore abordables jusqu’à l’automne 2023 (Dunkerke, Metz,…). En revanche, d’autres régions ont souffert avec des baisses allant jusqu’à 50%.

« Les prix de l’immobilier ont connu une hausse de 34% ces dernières années, mais actuellement, ils commencent à baisser. Selon les chiffres des notaires, on observe une diminution de 2% en moyenne nationale. Dans certaines villes, cette baisse est plus marquée : -12% pour les appartements à Paris, -14% à Lyon et Boulogne-Billancourt, -5% à Bordeaux et -2% à Nice. » Marc Touati

Les agences immobilières ont dû faire face à des fermetures suite à cette crise1. Contrairement aux crises précédentes qui étaient brutales, celle-ci était plus prévisible. Les agents immobiliers ont vécu 2023 avec des reports de chiffres d’affaires liés à l’année 2022 déjà difficile.

Malgré la situation compliquée en 2023, les chiffres ne reflètent pas entièrement la réalité vécue par les professionnels aujourd’hui. Les perspectives pour 2024 restent incertaines, mais il est essentiel pour le secteur de s’adapter et d’évoluer face aux défis rencontrés.

Fin de la période d’euphorie

En 2022, les professionnels ont bénéficié d’un rebond dans le secteur du logement. Toutefois, 2024 s’annonce difficile avec un dernier trimestre compliqué et un ralentissement du marché. Les locations connaissent un embouteillage, tandis que les transactions diminuent considérablement, mettant les agents immobiliers et autres professionnels dans une situation complexe.

Le nombre de transactions passera d’un pic de 1,2 million de ventes en 2023 à entre 850 000 et 890 000 de ventes en 2024. Cette baisse impacte l’ensemble de la filière, des agents immobiliers aux notaires, diagnostiqueurs et courtiers en crédit. Bien que la tempête ne soit pas terminée, il y a toutefois une lueur d’espoir : les banques semblent revenir sur le marché.

Les acheteurs dépendent jusqu’à 80% de l’octroi d’un prêt bancaire pour acquérir un bien immobilier. La bonne nouvelle est que certains acteurs bancaires sont de retour et envisagent de conquérir de nouveaux clients en 2024. La fin d’année pourrait voir une facilitation de l’octroi des prêts et la stabilité des taux pour 2024, grâce notamment aux annonces faites par la BCE et à la baisse de l’OAT.

En somme, le secteur du logement connaît actuellement des difficultés et devra faire face à des défis en 2024. Cependant, le retour des banques sur le marché et la stabilité des taux pourraient permettre une amélioration de la situation pour les professionnels et les acheteurs.

🤝 Déséquilibre entre offre et demande

Malgré les efforts des professionnels pour accompagner vendeurs et acquéreurs, il a été difficile de trouver des solutions d’entente jusqu’à la signature définitive.

Dans certaines zones tendues, les vendeurs ont fini par entendre raison grâce aux médias et à la presse économique. Cependant, certains ont perdu plus de 10% entre le moment où ils auraient dû prendre la bonne décision et celui où la solution d’entente n’a pas été retenue. Depuis plus d’un an, les agents immobiliers répètent aux vendeurs et aux acquéreurs que l’attente n’est pas le bon choix.

La variation des prix peut parfois aller d’une rue à une autre ou d’un type de bien en fonction de l’étiquette énergétique. De plus, certains primo-accédants ont eu l’impression de ne pas être les bienvenus auprès des banques, qui ont refusé de prendre de nouveaux clients.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est également devenu un enjeu majeur depuis qu’il est opposable. On ne pensait pas qu’il prendrait autant d’importance. Est-ce lié à une sensibilité accrue des Français sur l’enjeu planétaire ou à l’anxiété de ne pas pouvoir honorer ses factures de fin de mois ? Quoi qu’il en soit, le DPE est désormais systématique et son impact varie selon que l’on soit utilisateur ou investisseur.

Les demandes varient, mais le confort chez soi est primordial : pas trop froid l’hiver ni trop chaud l’été. Le manque d’apport personnel découle des conditions d’octroi des prêts. Les zones les plus impactées sont celles où l’immobilier a le plus augmenté en volume et en prix. Les zones où les prix d’acquisition sont inférieurs à 2 000 euros le mètre carré résistent mieux.

🏚️ Immobilier ancien : le DPE freine la reprise

L’impact de l’audit énergétique depuis avril est important. La contrainte vient de la filière et de l’ambition de nos gouvernants, louable, mais parfois excessive comparée à d’autres pays, comme l’Allemagne. L’objectif n’est pas en cause, mais les moyens mis en œuvre posent problème.

La première version de l’audit n’a pas fonctionné, et le DPE actuel présente des soucis de pondération sur les petites surfaces. Les fenêtres ont été négligées dans le calcul, créant un déséquilibre dans l’évaluation énergétique des logements.

L’impact d’un appartement de 80 mètres carrés ne sera pas le même que celui d’une maison. Malheureusement, il y a souvent une désillusion et une insatisfaction côté professionnel qui se ressent avec le client final. La filière est grippée : les auditeurs sont absents au rendez-vous, car ils sont responsables en cas de litige. Ils cherchent des compagnies d’assurance expertes pour les accompagner dans cette nouveauté.

Le réseau L’Adresse a été le premier à proposer un pack écologement pour faciliter la transformation énergétique. Cependant, ils ont perdu beaucoup au premier coup, et au second, c’est pratiquement aux abonnés absents. La filière des professionnels aguerris avec le label RGE est à peine à 15 ou 20% de la capacité nécessaire pour couvrir la demande sur le territoire.

Pour réagir sur la rénovation énergétique, le DPE et les logements classés G qui devraient sortir de l’allocation dès le 1er janvier 2025, Cédric soulève la question de comment cela est vécu par les professionnels. Brice rappelle que l’immobilier se résume en trois temps : un temps où l’on vit dans son bien, un temps d’achat et un temps de revente. Le temps choisi de la revente est particulièrement important.

En conclusion, il est essentiel de prendre en compte les difficultés rencontrées par les professionnels face aux nouvelles réglementations et aux défis de la transformation énergétique. Une meilleure coordination entre les différents acteurs et une adaptation rapide sont nécessaires pour répondre aux enjeux du marché immobilier actuel.

🏠 Immobilier neuf : les promoteurs en difficulté

La situation est particulièrement préoccupante pour les promoteurs immobiliers, qui font face à une augmentation des coûts de production et à des normes strictes imposées par l’État français. Le marché du neuf est touché et certains promoteurs peinent à vendre leurs constructions, mettant en danger leur activité.

Si les promoteurs devaient faire faillite en masse, c’est toute l’économie française qui en serait frappée et nous rentrerions dans un cercle vicieux.

🤔 Politique du logement : l’autre cause de la crise du logement

En matière de politique du logement, il faut fluidifier le marché. Brice Cardi pense qu’il faut adopter une démarche libérale au lieu de mettre des freins à tous les étages. Le président actuel ne cesse d’être dans la déréglementation avec les taxis, notaires et autres.

L’impact DPE sur les étiquettes énergétiques n’a pas été résolu par les gouvernants, mais par les banques avec des taux bonifiés. Durant le confinement, des dizaines de milliards ont été libérées pour subvenir à cette crise sans précédent. Pourtant, concernant les taux bonifiés, on nous explique que le calendrier prévoit une réflexion en 2024 pour peut-être aboutir à une solution.

D’ici 2025, la situation immobilière risque de s’aggraver. Chaque mois qui passe engendre un embouteillage dans le secteur, affectant non seulement l’immobilier coup de cœur, mais aussi celui lié aux étapes de vie. Les projets de vie sont retardés par manque de logements disponibles, notamment pour les couples qui se séparent.

Aujourd’hui, avec 4 000 euros de revenus, on peut emprunter environ 200 000 euros, soit presque 100 000 euros de moins qu’il y a deux ans et demi. Lors d’un divorce, la location devient souvent la solution de repli. Cependant, dans certaines régions comme Angers, il n’y a pratiquement pas de logements à louer.

Cette situation inédite dépasse la notion de crise immobilière et devient véritablement une crise sociale et du logement. L’embouteillage ne cesse de s’accentuer. Le premier indicateur attendu est celui du printemps 2024. Si ce dernier ressemble au printemps 2023, cela pourrait annoncer une future loi logement.

Les Français continuent à vouloir être propriétaires malgré les augmentations constantes des prix depuis 7-8 ans. Cette volonté est ancrée dans l’ADN français.

Cédric, administrateur à la FNAIM, évoque deux mesures proposées par le président Loïc Quentin pour répondre aux problèmes de hausse des taux et de performance énergétique. La première mesure concerne un accord avec les banques sur la portabilité des crédits. Elle n’entraînerait pas de coût supplémentaire pour l’État et pourrait être limitée à certains cas précis. La portabilité des financements est considérée comme une solution fondamentale.

La deuxième mesure porte sur la vente en futur de rénovation énergétique afin de soutenir le marché du neuf. Loïc Cantin propose d’intégrer les travaux d’amélioration énergétique dans le montage financier, accompagnés d’une maîtrise d’œuvre ou d’une assistance à maîtrise d’ouvrage. Cela permettrait d’aider les clients acquéreurs et vendeurs tout au long du processus d’achat et de vente immobilière.

Pour 2024, Brice Cardi souligne l’attachement des Français au logement et l’importance des professionnels aguerris comme ceux représentés par la MEPI. Les Français souhaitent acquérir un bien immobilier, mais doivent être mieux informés et conseillés par des experts du secteur.

Le réseautage autour d’un professionnel aguerri de l’immobilier est essentiel en 2024, notamment avec de bons courtiers en financement. C’est une étape préalable indispensable pour ceux qui souhaitent acquérir un bien. De plus, il faut être bien conseillé et accompagné pour réaliser des travaux à coûts raisonnables et acheter au bon prix.

💶 Situation macroéconomique tendue

Une fenêtre de tir permettra de revenir à l’achat avec des prix moins chers et des taux d’intérêt plus bas. Toutefois, si le chômage augmente, cela sera plus difficile. Pour l’instant, la baisse des prix est seulement de 2% au niveau national, il reste donc une marge importante.

Si une grande partie de la population est touchée par le chômage et que les taux augmentent, la baisse des prix devra être plus importante. C’est le risque des bulles immobilières : elles sont irrationnelles et imprévisibles. En cas de krach, il est difficile de stopper la chute.

Une crise sociétale française pourrait aggraver la situation et entraîner une baisse encore plus importante. La confiance est essentielle dans l’immobilier. Si le taux de chômage augmente (actuellement à 7,4%), il sera plus difficile d’avoir confiance en l’avenir et d’investir sur le long terme.

Les indicateurs de l’INSEE auprès des chefs d’entreprise montrent que la situation économique reste incertaine.

Le taux de chômage de catégorie A pourrait rapidement atteindre 8 à 8,5%. Toutes catégories confondues, on est déjà à 16,6%, soit plus de 6 millions de personnes. Si cela augmente encore, la situation deviendra très compliquée.

Pour relancer l’économie en temps normal, on utilise le déficit public, la dette et la baisse des taux d’intérêt. Cependant, ces moyens sont déjà épuisés. Baisser les taux d’intérêt ne suffit pas si la confiance en l’avenir est absente.

👩‍🍼 Natalité en baisse

Autre problème, la natalité en France est en baisse et ne garantit pas une demande suffisante pour ces biens immobiliers.

Le taux de natalité en France est de 1,8 enfant par femme, insuffisant pour assurer le remplacement des générations. Malgré un taux de chômage à 16%, l’immigration est présentée comme une solution. Cependant, cette approche est critiquée et jugée dangereuse.

📈 Signaux de reprise

Le début d’année 2024 a toutefois présenté des signaux positifs pour le marché immobilier. L’augmentation des taux a entraîné un saut de charge important, rendant difficile l’accès à la propriété pour certains clients. Par exemple, pour un appartement de 300 000 euros, les revenus requis sont passés de 3 900 euros à plus de 5 500 euros mensuels. Les prix n’ont pas baissé en conséquence, car l’immobilier est soumis à la loi de l’offre et la demande.

Cependant, des signaux positifs émergent : une légère augmentation des salaires et une baisse modérée des prix pour vendre rapidement. Le saut de charge bancaire a augmenté d’environ 40-45 %, tandis que les prix ont diminué de 5 %. La BCE vise un atterrissage des taux à 3 % pour rééquilibrer l’offre et la demande.

« La demande potentielle existe, mais elle n’est pas effective, car les ménages ne peuvent pas acheter. La récession entraîne une augmentation du chômage, ce qui rend l’endettement difficile même si les taux baissent. La crise ne se résorbera pas rapidement malgré la baisse des taux ». – Marc Touati

Une étude du réseau L’Adresse met en lumière les principaux sujets d’inquiétude : l’augmentation des taux et l’inflation qui touche le reste à vivre et le reste à charge. Les Français ont perdu 15 % de capacité d’emprunt en un an et plus de 30 % depuis le début de l’augmentation des taux.

Malgré cela, il y a une bonne nouvelle : suite aux annonces, les taux devraient se stabiliser, voire même diminuer légèrement d’ici 2024.

Les prix de l’immobilier devraient baisser jusqu’au second semestre 2024. Toutefois, cette année, la baisse n’a pas été compensée.

🙋 La demande de logement reste très forte

Le marché immobilier est toujours en croissance à long terme, avec des valeurs ayant doublé celles de l’inflation depuis l’après-guerre. Ainsi, le temps d’achat est au présent, indépendamment de la période de crise. Il s’agit d’un achat pour se loger, sur lequel il ne faut pas avoir un regard court-termiste.

Concernant le DPE, 80% des logements locatifs privés français sont considérés dans les catégories E, F et G, et ne seront potentiellement plus louables dès 2035. Cette situation pose une problématique sur un projet de loi initialement vertueux. La question est de savoir s’il est préférable de trouver des solutions pour que les personnes restent dans leurs logements et motiver les bailleurs à réaliser des travaux écoresponsables, ou fermer l’accès à ces logements et aggraver la situation sociale.

Le logement est une bombe sociale à retardement qu’il faut prendre en considération.

L’ambition de la rénovation énergétique est extrêmement louable et donne du sens à notre métier. Le rôle de la santé publique et du confort de l’habitant est essentiel. Toutefois, des freins et problématiques subsistent.

Le succès de MaPrimeRénov’ a été anticipé, mais le reste à charge après les subventions est trop conséquent. Les artisans qualifiés sont peu nombreux, ce qui crée une tension entre l’offre et la demande. Les matériaux augmentent en raison des crises successives et de l’inflation.

Aujourd’hui, les conditions d’octroi de MaPrimeRénov’ ne concernent pas la majorité des propriétaires, souvent déjà imposables et non modestes. Pour respecter les enjeux, il faudrait assouplir les taux et encourager davantage les Français à participer à la rénovation énergétique.

Si à un moment donné, on est victime du succès, on fermera un peu les vannes. Aujourd’hui, le problème est que les professionnels de l’immobilier sont complètement à côté de la plaque. La différence entre la vente et l’allocation est flagrante. À l’allocation, on interdit la mise à l’allocation, mettant en difficulté les populations fragiles. À la vente, on oblige le propriétaire à faire un audit sous une certaine note.

Cette mesure permet à l’agent immobilier d’accompagner le client à la véritable valeur de son bien. L’avis de valeur du bien d’un client prend en compte les travaux réalisés après l’audit énergétique. Cette mesure est plus pédagogique pour l’amélioration des notations du parc à la vente qu’à l’allocation.

🤑 Les opportunités sont à saisir maintenant

Le temps ne joue en la faveur de personne, il ne faut pas attendre. Le marché offre aujourd’hui des opportunités, avec plus de choix et de temps pour projeter une acquisition sur une vingtaine d’années. Rien n’empêche de renégocier les taux dans quelques années auprès des organismes bancaires.

Tous les voyants sont au vert, mais il faut aligner les planètes. Les propriétaires-vendeurs ayant un projet à court ou moyen terme doivent éviter l’attitude « Je ne suis pas pressé », qui peut engendrer des pertes importantes. En conclusion, les voyants sont-ils au vert pour 2024 ? Oui, car l’immobilier est une affaire de long terme.

L’acquisition d’un bien immobilier permettra aux clients de se protéger pour leur avenir à long terme, assurer leur retraite, leur dépendance et éviter des problématiques financières pour leurs enfants.
La question du logement doit être replacée au centre du débat par le gouvernement, en mettant l’accent sur sa fonction sociale. Se loger est une nécessité vitale, au même titre que se nourrir.

Laurent Vimon a souligné l’importance du métier de loger les gens, juste après celui de sage-femme qui donne la vie.

Conclusion

En conclusion, il faudra du temps pour que la situation de l’immobilier s’améliore et que les ménages retrouvent leur solvabilité. La crise actuelle est loin d’être terminée.

Il y a 300 000 emplois menacés par la récession dans la construction, notamment dans l’immobilier neuf. La baisse des prix de l’immobilier est nécessaire pour résorber le problème, et une diminution de 10 à 15% est attendue. Actuellement, la baisse est de 2% au niveau national.

Le marché immobilier est gelé, ce qui entraîne des risques pour l’emploi chez les promoteurs et les agences immobilières. Toutefois, certaines petites villes connaissent une légère hausse des prix en raison de projets d’investissement locaux, comme Dunkerque.

L’inflation et les prix de l’immobilier ont flambé à cause de la dette publique financée par la planche à billets. Nos dirigeants ont commis des erreurs en mars 2020 en pensant que c’était la fin du monde. Il est maintenant temps d’agir pour résoudre cette situation.

Pour rétablir le marché immobilier, il faut une baisse de 10% au niveau national, selon l’indicateur des notaires. Une fois les prix baissés, la demande sera resolvabilisée et les acteurs du marché auront du travail.

Le marché immobilier reste solide en France et la pierre est un bon placement. Une baisse de 10 à 15% pourrait relancer le marché après. Néanmoins, certains biens dans des quartiers moyens ou peu sécurisés ont des prix déraisonnables.

  1. « Immobilier : plus de 500 agences ont dû fermer en 2023 », Franceinfo, https://www.francetvinfo.fr/replay-jt/france-2/13-heures/immobilier-plus-de-500-agences-ont-du-fermer-en-2023_6203994.html []

3 thoughts on “Marché immobilier 2024 : entre effondrement et reprise

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