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Spendways vous livre une situation en direct du marché de l’immobilier français.
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Résumé de la crise immobilière 2024
Les prix immobiliers ont commencé à baisser en raison d’une bulle formée par des taux d’intérêt artificiellement bas et une hausse des prix trop rapide par rapport au revenu des ménages. L’endettement des ménages a atteint un sommet historique de 102% par rapport au revenu disponible. Les taux d’intérêt ont finalement augmenté, réduisant le nombre de ménages pouvant accéder à la propriété.
Indicateurs nationaux
Au premier trimestre, l’indice INSEE global a baissé de 0,2%. Cependant, les grandes villes ont connu des baisses plus importantes : Paris (-7,9%), Boulogne (-11%) et Lyon (-9,9%). L’immobilier neuf est également touché, avec des promoteurs immobiliers contraints de baisser leurs prix en raison d’une demande faible et d’une augmentation du coût des matériaux.
Volume de crédits en baisse de 35%
Le problème principal réside dans l’octroi de crédits. Les banques sont plus parcimonieuses en raison de l’augmentation du coût du risque et des taux d’intérêt. Entre juin 2022 et mai 2023, les prêts immobiliers accordés par les banques ont chuté de 35%. Les établissements bancaires attribuent cette baisse à un affaiblissement de la demande plutôt qu’à un durcissement de leurs conditions.
L’offre de biens immobiliers augmente, tandis que la demande diminue, entraînant une baisse des prix. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt rendent l’accès à la propriété plus difficile pour de nombreux ménages. La question demeure : est-ce que cette tendance va s’accélérer ou se stabiliser ?
Pouvoir d’achat des ménages en baisse
La crise commence avec les biens de première nécessité : les biens alimentaires frappés de plein fouet par l’inflation.
D’abord, les ménages font le strict nécessaire : ils se nourrissent. Puis après, évidemment, ils vont acquérir une maison, on va faire un emprunt, etc. Donc aujourd’hui, c’est le problème. C’est que quand on voit, par exemple, les prix du lait, des œufs et du fromage, catégorie spéciale de l’INSEE. Tout le monde consomme ces produits-là. Ça a augmenté en un an et demi de 26,5%. C’est-à-dire la même hausse que pendant les 22 années précédentes.
Quasiment la même hausse que pendant les 30 années précédentes. C’est ça qui ne colle pas. En France, on a l’habitude d’avoir une augmentation limitée sur les biens alimentaires, sur les biens de première nécessité. Et là, ça explose. Les ménages français ne sont pas préparés à cela.
Taux de chômage stable
Pour l’instant, le chômage n’a pas encore augmenté, mais ça ne va malheureusement pas tarder à arriver. Donc beaucoup de ménages ne pourront même pas se porter acquéreur. Et parallèlement, certains devront même vendre, parce qu’ils ne pourront pas rembourser leur crédit. Ils devront vendre leurs biens.
Moins de crédits accordés
Les banques aujourd’hui se disent « oui, mais il y a moins de personnes qui viennent ». Et en plus, comme les taux d’intérêt ont augmenté, le ratio d’endettement des ménages a augmenté également. Beaucoup de ménages n’y arrivent pas.
Taux d’intérêt en hausse
Les taux d’intérêt sur le crédit immobilier vont encore augmenter au cours des prochains mois. Est-ce que la traduction de tout ça, ça va être davantage un effondrement des transactions qu’une baisse des prix ? Pour l’instant, les propriétaires ne veulent pas vendre.
Prix du foncier en baisse de 10 à 15%
Nous conseillons à ceux qui nous lisent de faire une proposition à moins 15%. On voit comment ça réagit en face. Il y a beaucoup de ménages qui se disent « bon, mieux vaut vendre à moins 15% qu’à moins 25% ».
L’offre est en train d’augmenter alors que la demande n’est pas là. Mécaniquement, les prix baissent. C’est vrai qu’aujourd’hui, on a un marché qui est un peu figé, il n’y a pas de transaction.
Les agences immobilières devraient dire à leurs clients qu’il faut baisser un petit peu le prix pour actionner le marché. Sinon, beaucoup d’agences immobilières commencent à fermer parce qu’il n’y a pas d’activité.
On voit les mises en chantier de logements qui sont en train de s’effondrer. La demande de logements neufs est en train de s’effondrer. Donc ça, c’est dangereux pour l’activité de la construction.
Marché de la construction neuve grippé
Il y a encore quelques mois, dans le secteur de la construction, il y avait des pénuries. Les professionnels étaient débordés et refusaient des commandes. Sauf que maintenant, il n’y a plus d’activité.
L’augmentation des taux d’intérêt, combinée à des prix très élevés, a grippé ce marché. Néanmoins, si on regarde ce qui se passe outre-Atlantique, où là aussi, on a eu une très forte envolée des taux hypothécaires, on a eu une chute des transactions et des prix, mais on assiste depuis une poignée de mois à un redressement de ce marché.
Intégrer le nouveau paradigme avec une inflation plus forte et des taux plus élevés est envisageable. Le marché américain est différent du marché français, avec des taux d’intérêt variables et des salaires qui ont davantage augmenté. Les États-Unis ont un taux de chômage plus bas, ce qui leur permet de maintenir un certain pouvoir d’achat.
En France, la démographie est en baisse, ce qui rend le marché moins dynamique. La hausse des taux d’intérêt n’a pas impacté les emprunteurs français, car les taux sont fixes sur l’immobilier. Depuis le début de l’année, les prix à Paris ont reculé de 2%, tandis que dans les zones rurales, ils ont augmenté de 1,3%.
Une baisse généralisée de 10 à 15% des prix de l’immobilier est possible en France pour une reconnexion aux revenus des ménages. La démographie joue un rôle important dans cette dynamique. Si les taux d’intérêt baissent en 2024 comme prévu, il pourrait y avoir une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs.
Investissement locatif peu rentable et risqué
L’investissement immobilier présente aujourd’hui un faible rendement et des risques liés aux loyers impayés. Les taux monétaires étant à 4%, il faut être prudent en tant qu’investisseur. Pour les propriétaires souhaitant acheter leur résidence principale, la question se pose différemment et on peut envisager un achat à court terme.
L’investissement immobilier peut être dangereux et certaines CSP pourraient souffrir prochainement. Il existe cependant des exceptions, comme les marchés de niches, les biens rares ou le secteur hospitalier. Le coût de la construction augmente, tandis que le rendement reste faible, ce qui peut générer des lendemains compliqués. Le marché est devenu opaque et il est difficile de déterminer le juste prix.
Une phase d’ajustement est nécessaire, qui ira probablement au-delà des 10 à 15%. Les investisseurs devront avoir les reins solides pour s’endetter et acheter. La fenêtre de tir serait plutôt en 2024, avec une baisse des taux anticipée et une correction des prix effectuée avant.
Fiscalité en hausse
Les impôts fonciers ont explosé, l’IFI est toujours présent et les normes réglementaires écologiques sont à prendre en compte. La construction de l’immobilier est un secteur phare en France, il faut donc éviter de sacrifier cette « vache allée » de l’économie française. Un ajustement est normal, mais il ne faut pas que la crise s’installe trop longtemps. Cela dépend des pouvoirs publics et de leur soutien au secteur.